Renovatie of groot onderhoud?
Komende jaren willen woningcorporaties ruim 2 miljoen sociale huurwoningen CO2 neutraal maken. Dit gaat gepaard met grootse werkzaamheden en veel overlast voor de bewoners. Beide partijen liggen regelmatig met elkaar in de clinch. Dat werd ook duidelijk tijdens de uitzending van Zembla gisteravond, ‘Renovatiewoede’. Om tot een constructief gesprek te komen tussen de corporaties en bewoners heeft PvdA raadslid Bülent Isik afgelopen week een bijeenkomst georganiseerd met meerdere deskundigen over ‘renoveren in bewoonde staat’. Zo waren er onder andere voorzitters van enkele bewonersverenigingen, een wijkconsulent van Mitros, een aannemer en een ervaren jurist/plaatsvervangend rechter op het gebied van huurrecht.
Om te weten welke rechten en plichten de verhuurders en huurders hebben tegenover elkaar is het belangrijk om te bepalen of het gaat om renovatie of groot onderhoud. Daar gaat het vaak al mis. Zo mogen corporaties bij een renovatie huurverhoging doorvoeren, maar hebben zij ook meer plichten tegenover de huurder om diens ongemakken te vergoeden. Bijvoorbeeld door het beschikbaar stellen van een logeerwoning en verhuisvergoeding. Maar daarnaast kan de ‘aard en noodzaak’ van de werkzaamheden ook bij groot onderhoud het beschikbaar stellen van een logeerwoning vereisen.
Redelijk voorstel
Het lastige is dat de wet niet altijd een pasklaar antwoord heeft. Er moet sprake zijn van een ‘redelijk voorstel’ van de verhuurder aan de huurder. Maar als er sprake is van een redelijk voorstel, zal de huurder daaraan mee moeten werken. Dit benadrukt maar weer het belang van goed overleg tussen beide partijen. Ook aannemer Van Dillen bevestigde dit. Niet alleen vooraf, maar ook tijdens en na het project moet communicatie met bewoners niet verwaarloosd worden. Van een gang naar de rechter wordt niemand blij en zou niet nodig hoeven zijn.
Volgens plaatsvervangend rechter Karen Six-Hummel houdt een redelijk voorstel rekening met de belangen van zowel de verhuurder als huurder. Belangrijk zijn onder andere:
- Aard en noodzaak van de werkzaamheden
- Financiële consequenties voor verhuurder/huurder
- Hoe lang het gaat duren
- Aangeboden vergoedingen
- Verhuizen noodzakelijk? Vervangende huurwoning?
- Worden zelf aangebrachte voorzieningen vergoed?
- Een ‘Sociaal Plan’
Rol van de gemeente
Hoewel het in eerste instantie aan de betrokken partijen is om tot een goede oplossing te komen, kan de gemeente hier ook een rol in spelen. Zo heeft de gemeente Utrecht met de 5 grootste corporaties prestatieafspraken gemaakt over de sociale huisvesting, welke jaarlijks gemonitord en waar nodig geactualiseerd worden. Met het doel om dit in goede banen te leiden en te kijken waar aanpassingen en/of verbeteringen nodig zijn – onder andere met betrekking tot de vele (geplande) werkzaamheden – zal Bülent Isik dit agenderen voor de commissievergadering in de raad.
Bekijk hier de presentaties van de Expertmeeting Renoveren sociale huurwoningen in ‘bewoonde staat’ (13 februari 2018)
